פסק-דין בתיק ה"פ 817/05

רקע עובדתי

1.         לפניי שתי בקשות לביטול חלקים מהחלטת בורר ומפסק בורר: בה"פ 768/05 עותרת נורדיה, מושב שיתופי של חיילים משוחררים בע"מ (להלן: "נורדיה") לביטולם של סעיפים 37 - 40 להחלטתו של הבורר עו"ד דניאל רזומוב (להלן: "הבורר") מיום 17/2/03 (להלן: "החלטת הבורר") וכן לבטל את סעיף 20 לפסק הבוררות שנתן הבורר ביום 3/5/05 (להלן: "פסק הבורר"), במסגרת הליך בוררות שהתנהל בין נורדיה לבין אריה חזן ועמי חזן (להלן ביחד: "חזן").

            בה"פ 817/05 עותרים חזן לבטל את פסק הבורר, ולהותיר על כנה את החלטת הבורר.

2.         נורדיה היא אגודה שיתופית המסווגת כמושב שיתופי. חזן היו הבעלים של שטח אדמה חקלאית הממוקם מצפון לנורדיה (להלן: "השטח הצפוני"). שטח זה היה סמוך לאתר ששימש את  חזן כאתר כרייה, וחזן קיבלו היתרים זמניים לכרייה בו.

            ביוזמתו של האדריכל יוסף טל, פנתה נורדיה לחזן בהצעה לעסקה שבמסגרתה יועברו 49% מן השטח הצפוני לידי נורדיה, נורדיה תפעל לשינוי ייעוד הקרקע בשטח הצפוני לבנייה, תבנה מבנים למגורים, והצדדים יתחלקו בהכנסות המיזם. מנגד הציעה נורדיה להעמיד לרשות חזן שטח של כ-150 דונם מדרום לנורדיה (להלן: "השטח הדרומי") לצורכי כרייה בתנאים שייקבעו ביניהם.

            בין הצדדים נכרתו שלושה חוזים: חוזה מכר קרקע (נספח ו' לה"פ 768/05, להלן: "חוזה המכר") להעברת חלק מזכויותיהם של חזן בשטח הצפוני לידי נורדיה, חוזה כרייה (נספח ז' לה"פ 768/05, להלן: "חוזה הכרייה") המעמיד לרשות חזן את השטח הדרומי לצרכי מחפרה, וחוזה יזמות (נספח ח' לה"פ 768/05, להלן: "חוזה היזמות") אשר מקשר בין שני החוזים האחרים, מסדיר את דרך ביצועם ואת תנאיהם.

3.         למעשה מדובר היה בשתי עסקות מובחנות זו מזו, שכל אחת מהן הייתה מותנית בקבלת אישורים מאת הרשויות המוסמכות.

מיזם הבנייה בשטח הצפוני הותנה בהעברת הקרקע מתחום שיפוטה של המועצה האזורית עמק חפר לתחום שיפוטה של המועצה האזורית חוף השרון, שינוי ייעוד הקרקע באמצעות הגשת תב"ע מתוקנת וקבלת היתרים כנדרש.

חוזה הכרייה הותנה בקבלת היתרי כרייה מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), וכן היה צורך להכריז על השטח כמחפרה. בנוסף לכך נקבע בחוזה הכרייה כי אם לא תתאפשר לחזן כרייה בשטח, מכל סיבה שהיא, יהיו זכאים לפיצוי בסך 1,000,000 דולר מאת נורדיה, זכות שתפקע אם יכרו למעלה מ-2,200,200 מ"ק עפר מן הקרקע. כן ניתנה לחזן הזכות להמשיך ולהשתמש בשטח הדרומי לצורך כרייה במשך 30 שנה, כאשר נקבע שהכרייה תיעשה בכ-200,000 מ"ק לשנה וכי שטח הקרקע יועמד לרשות חזן בחלקים לפי התקדמות הכרייה.

עוד סוכם בין נורדיה לבין חזן, כי אם לא ניתן יהיה לקבל היתר כרייה מהמינהל, תעמיד נורדיה קרקע חלופית מוסכמת לשימוש חזן, וכן הותנתה הזכות לכרייה בחתימה על הסכם בין המינהל לבין נורדיה שיאפשר כרייה והפקת עפר מן השטח.

האישורים הדרושים לשם מימושו של חוזה המכר נתקבלו, מיזם הבנייה בשטח הצפוני קרם עור וגידים, ובסופו של דבר נבנו בשטח זה מאות יחידות דיור למכירה.

אשר לשימוש בשטח הדרומי כמחפרה, ניתנו אמנם היתרי כרייה זמניים, אך אישור קבוע לא ניתן, ורשויות התכנון העמידו לכך תנאים מתנאים שונים. בשלב כלשהו נפגש האדריכל יוסף טל עם מתכננת המחוז, אשר הציעה פתרון יצירתי, המבוסס על הכוונה להפוך את האזור ל"אזור נופש מטרופוליטני". הוצע לצדדים להגיש הצעה להפוך את השטח הדרומי לאגם מים מלאכותי, באופן שיתאפשר לכרות בשטח זה עד לביצועה של אותה תוכנית מתאר.

התכנית אכן הוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אלא שנורדיה משכה אותה בשלב כלשהו.  חזן מצידם המשיכו בפעולות הכרייה גם לאחר תום תוקפם של ההיתרים הזמניים, ובשלב מסוים החלו לעקור פרדס מניב שהיה נטוע בשטח הדרומי כדי לאפשר המשך פעולות החפירה. במצב דברים זה, נורדיה פנתה לבית המשפט כדי להפסיק את עקירת הפרדס, ובעקבות צווי מניעה שהוצאו פסקה עבודת הכרייה.

4.         בחוזה היזמות נכלל סעיף בוררות (סעיף 12), המורה על העברתו של כל סכסוך בין הצדדים להליך בוררות, וכך אמנם נעשה. סעיף הבוררות קובע כי הבורר משוחרר מדיני הראיות ומסדרי הדין האזרחי, אך חייב לנמק את הפסק [סעיף 12 (ד)].

            בהחלטת הבורר נקבע, כי חזן זכאים הן לפיצוי המוסכם של 1,000,000 דולר בגין העדר האפשרות לכרות בשטח הדרומי, בניכוי יחסי של ערך הכרייה שבוצעה בפועל, אך גם:

"לפיצוי מסוים על כך שהמושב [נורדיה - ע.ב.] לא סייע לו [לחזן - ע.ב.] בהפיכת השטח הדרומי למחפרה חדשה או איפשר לו להמשיך לעבוד וזאת ע"י סלוקו מהשטח, והגשת תלונות לרשויות." (סעיף 39 להחלטת הבורר).

            לאחר שמיעת ראיות לענין היקף הכרייה והפיצוי הראוי בגין הפגיעה בסיכוי לקבל היתרי כרייה, פסק הבורר כי על נורדיה לשלם לחזן סך 454,000 דולר בתוספת מע"מ כערכם ביום 15/1/99 בצירוף הצמדה וריבית ממועד זה ועד למועד התשלום, וכן סך 800,000 ש"ח בגין ה"פיצוי המסוים" כלשון הבורר (להלן: "הפיצוי המסוים"). סכום זה נקבע על דרך של אומדנה, תוך שהבורר מציין:

"לא קיבלתי נתונים ברורים על הסיכוי לקבלת רשיונות ו/או על הסיכויים להפיכת קרקע אחרת למחפרה." (סעיף 20 לפסק הבורר).

            שני הצדדים הגישו, כאמור, בקשות לביטול - הן של חלקים מפסק הבורר והן של חלקים מהחלטת הבורר, אשר "נבלעה" בפסק.